Проблемы юридической техники в сфере законодательной регламентации купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости нашёл своё нормативное закрепление как гражданско-правовой институт в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 549 - 558) и получил следующую трактовку: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определённую цену.

Однако, Гражданский кодекс РФ не даёт исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества, что неизбежно способствует возникновению споров по отнесению целого ряда объектов гражданского права к данной категории. Отсутствие чёткого перечня объектов недвижимого имущества порождает большое количество дискуссий. Так, ряд учёных (О.М. Козырь, М.В. Кротов, Е.А. Суханов, И.Д. Кузьмина) полагают, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только после государственной регистрации прав на неё. Другие (Е.С. Болтанова, Б.М. Гонга-ло, В.В. Ровный) высказывает мнение, что недвижимость - объективно существующее явление и независимо от процедуры государственной регистрации.
Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемый по признаку особого объекта – недвижимого имущества, поэтому данному договору, с одной стороны, присущи все основные общие признаки договора купли-продажи, но, с другой стороны, его гражданско-правовая конструкция имеет некоторые отличительные особенности.

Ввиду наличия пробелов в законодательстве, неэффективного использования приемов юридической техники, возникают проблемы в правоприменительной деятельности в сфере заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости. Так, в настоящее время не установлены какие-либо позиции, которые должны содержаться в передаточном акте, а также критерии, которым он должен отвечать. Полагаем, что необходимо закрепить диспозитивные нормы, определяющие их общий перечень, в который нужно включить дату и место подписания передаточного акта, состав передаваемого имущества, наименование его частей, принадлежностей, их количество и качественное состояние. При этом точная дата подписания указанного акта имеет важное практическое значение, так как с этого момента покупатель становится титульным владельцем имущества, и к нему переходят риски его случайной гибели и порчи, а также бремя расходов на его содержание. В связи с этим возникает необходимость нормативно урегулировать указанный пробел и законодательно закрепить обязательную письменную форму передаточного акта и сведения, указываемые в нем.

Кроме того, в законодательстве РФ не достаточно четко регламентирован механизм передачи денежных средств в качестве оплаты за приобретаемое недвижимое имущество. Она может осуществляться в любых формах, предусмотренных договором, в том числе в виде безналичных или наличных денежных платежей. Причем, если платеж осуществлен первым способом (между юридическими лицами - всегда, а между физическими – при их соглашении), то проблем с доказыванием этого факта, суммы и даты перечисления, как правило, не возникает. Если же денежные средства передаются путем простого вручения и без присутствия третьих лиц, способных подтвердить указанный факт и сумму, это может привести, как свидетельствует судебная практика, к правовым конфликтам и спорам. Полагаем, что ввиду значительного размера указанных сумм необходимо четко установить в ГК РФ правила их передачи, в частности, путем обязательного подписания акта приемки-передачи денежных средств либо расписки, если сторонами сделки являются граждане (физические лица).

Из анализа судебной практики следует, что покупатель обязан проверить правоустанавливающие документы у продавца, подтверждающие его права собственника, в частности, потребовать предъявить свидетельство о регистрации права собственности. И хотя гражданским законодательством РФ данная обязанность покупателя не предусмотрена, но она вытекает из принципа разумности, обычая делового оборота и судебной практики. Полагаем, что необходимо в ГК РФ прямо обязать самого продавца перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества подтвердить его права на имущество путем предъявления покупателю правоустанавливающих документов, указывающих на его возможности законно отчуждать недвижимое имущество.

Помимо этого, при указании на недвижимое имущество, которое может быть предметом рассматриваемого договора, необходимо учитывать изменения и дополнения, произведенные 30.12.2004 г. Федеральным законом № 13-ФЗ в редакцию п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которым к недвижимому имуществу отнесены объекты незавершенного строительства, если они зарегистрированы в таком качестве в Едином реестре недвижимого имущества и сделок с ним. Только в этом случае они вовлекаются в гражданский оборот и могут быть отчуждены, тогда как до государственной регистрации первоначального права на них указанные объекты, как правило, являются предметом договора подряда и не рассматриваются как недвижимое имущество.

В настоящее время на первое место выдвигается проблема качества правового регулирования оборота недвижимого имущества в РФ. Для этого необходимо обеспечить комплексный подход к совершенствованию соответствующего законодательства РФ и практики его применения, использовать адекватные приёмы юридической техники, что могло бы способствовать экономическому и социальному развитию нашей страны.