Pravmisl.ru


ГЛАВНАЯ arrow Государство и право arrow Договоры найма жилых помещений





Договоры найма жилых помещений

Классификация договоров найма жилых помещений

Автор: С. В. Коребо

Рыночные отношения предполагают широкое использование договоров как основного элемента хозяйственного оборота. Для правильной ориентации во всей совокупности многочисленных и разнообразных договоров найма наука и практика требует их классификации, поскольку она позволяет выявлять черты сходства и различия правового регулирования тех или иных общественных отношений, способствует углубленному изучению отдельных договоров и тем самым совершенствованию законодательства и его систематизации; в случае возникновения спора она помогает определить, какие правовые нормы подлежат применению к возникшему правоотношению.

Наукой гражданского права еще не выработана единая классификационная система договоров. Не существует и единого мнения по этому вопросу. В основу классификации кладут различные критерии.

Согласно точке зрения одной группы ученых классификацию договоров необходимо проводить по экономическим признакам: по хозяйственной направленности (договоры в области промышленного оборота, сельского хозяйства, торговли)1, по содержанию и характеру взаимного хозяйственного обслуживания вступающих в договорные отношения контрагентов (договоры по предоставлению имущества в собственность, по передаче имущества в пользование, по предоставлению кредита, по выполнению работ)2, по цели договора (передача вещей в собственность, во временное пользование, предоставление пользования чужими услугами, предоставление возможности действий, составляющих исключительное право других лиц).
При такой классификации охватывается только часть договоров. Вне ее остаются договоры, в которых не прослеживается исключительно хозяйственная направленность, например, договор поручения. Также в каждой из отраслей экономики существует большое количество договоров, не имеющих между собой ничего общего, кроме применения в одной области. Исполнение договора происходит независимо от того, в какой отрасли этот договор заключен. Подобная классификация мало применима как с теоретической, так и с практической точки зрения. Классификация приобретает значительно большую ценность, если охватывает все существующие виды обязательств.

С. С. Алексеев в качестве основания деления норм права на отдельные отрасли представляет предмет правового регулирования – «единый и единственный материальный (внеправовой) классификационный критерий, который нацеливает исследователя на первоочередной анализ материальных, жизненных отношений». Автор не учитывает, таким образом, что договор – это прежде всего правовое явление, находящее отражение в нормативных правовых актах. Существовать вне права он не может и, следовательно, критерий классификации договоров также должен быть связан с правом.

О. Красавчиков предложил все обязательства разграничить по признаку их направленности: на передачу имущества, оказание услуг, выполнение работ, передачу денег (кредитование и расчеты)5. В такой классификации в первых трех группах деление происходит по объекту правоотношения. Однако деньги относятся к одному из видов имущества (вещей). Поэтому нельзя сказать, что единый признак классификации в данном случае присутствует.

Объявление:

В современной юридической литературе для классификации договоров используются «те или иные критерии (свойства, признаки дого-воров)". Например, по распределению обязанностей между сторонами договоры делятся на односторонние и взаимные, по наличию встречного удовлетворения – на возмездные и безвозмездные, по моменту возникновения договора – на реальные и консенсуальные. Тем не менее, тут же признается, что такое деление не всегда достаточно устойчиво и однозначно7. Оно позволяет выявлять содержание отдельных групп договоров, их различия, сходство, но не показывает их связь между собой.

Таким образом, критерии классификации выбираются разнообразные. Такие классификации лишь отграничивают одни договоры от других по какому-либо произвольно избранному признаку, не создавая единой системы. Между тем, основания классификации не должны быть случайными. «Система права может получить правильную характеристику лишь при единстве дифференцирующего основания деления»8. Поэтому предложение В. С. Толстого использовать одновременно три признака – характер действия, совершенного должником в порядке исполнения своей обязанности, предмет действия должника и особенности содержания обязательства9 – не может быть применено.

В 1954 г. М. В. Гордон предложил классификацию договоров по существенным для права признакам. Таковыми он называет существенные условия договоров, правовой результат, правовую цель, последствия, к которым стремится участник договора. Автор признает связь экономики и права. «Только правовая характеристика договора, как волевого выражения экономических отношений и потребностей, может служить основанием для определения существенных признаков. <…> Правовая цель является средством достижения экономической задачи способами установления того или иного правоотношения. <…> Один и тот же по наименованию договор может быть отнесен к различным группам, в зависимости от того, какой результат договора в настоящее время является экономически и политически существенным».

К этому мнению впоследствии присоединились многие ученые. Некоторые авторы при классификации договоров экономический признак выделяют более четко, полагая, таким образом, что в основе классификации лежит совокупность признаков – юридических и эко-номических. Между тем, юридические признаки не являются случайными, а отражают экономическую сущность тех общественных отношений, которые лежат в основе соответствующих договоров. Как отмечает М. И. Брагинский, часто нелегко провести четкую грань между признаками юридическими и экономическими. Поскольку одних лишь экономических критериев все же недостаточно для классификации договоров, необходимо одновременно привлечь и правовые критерии, имея в виду, что в конечном счете причины юридических особенностей определенных видов договоров следует искать в свойствах соответствующих экономических явлений.
Обоснованным представляется использование при классификации договоров правовых признаков, подразумевая, что право обусловлено экономическим базисом общества, а договор выступает правовым средством упорядочения определенных экономических отношений. Задача юридической науки состоит в обнаружении и исследовании объективно существующих связей между различного рода обязательственными правоотношениями и в установлении на этой основе единой их классификации.

Договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Поэтому договор всегда направлен на установление, изменение, прекращение правовой связи между сторонами. Цели конкретных договоров могут быть различны у каждого из участников договора. Особое значение придается содержанию договорного обязательства.

Юридические признаки усматриваются, прежде всего, в характере прав и обязанностей сторон, составляющих содержание договора. Поэтому «договор как гражданско-правовое обязательство изучается с точки зрения его содержания. Оно зависит от договорного типа, к которому относится данный договор. В общем учении о договоре необходимо лишь выяснить виды условий, которые могут включаться в договор и составлять его содержание».

Следует заметить, что классификация договоров по одному какому-либо основанию ограничивает ее одним уровнем. Она становится упрощенной, тогда как количество договоров постоянно возрастает. «Классификацию гражданско-правовых договоров целесообразно осуществлять путем многократного деления. При этом на каждой новой ступени деления должен быть избран и новый критерий. Такая классификация в своей основе является дихотомией».

Многоуровневая система договоров обладает необходимой для права общностью. В своей структуре она предполагает деление договоров на типы, виды и подвиды (разновидности).
В юридической литературе под типом понимают группировку договоров по совокупности признаков, которые выражают наиболее общие и существенные черты отношений, опосредуемых данной группировкой. Отнесение договора к определенному типу зависит от его содержания, т. е. от условий договора.

Внутри каждого типа различаются отдельные виды, т. е. такие договоры, которые наряду с общими чертами, свойственными данному типу, имеют определенные существенные признаки (особенности). Отнесение договорного отношения к договору определенного вида есть выделение важных, однако лишь некоторых правовых свойств данного договора.
Соответственно каждый вид делится на подвиды (разновидности). Такие договоры также обладают некоторыми специфическими особенностями, но уже в пределах вида.

Жилищный наем является традиционным институтом гражданского права. Советское законодательство, в частности ГК БССР (1923 г.), в продолжение принципов дореволюционного русского гражданского законодательства18, сохранило наем жилья в рамках имущественного найма. Указания на «договор о предоставлении жилого помещения» встречаются в ст. 157, 158 ГК БССР (1923 г.). Дальнейшую регламентацию наем жилья получил в постановлении ЦИК и СНК от 17 октября 1937 г. № 112/1843 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»19, где были определены стороны договора, срок, форма, размер квартплаты, права и обязанности сторон, основания выселения и т. д.
Фактически этим постановлением право пользования жилым помещением было отделено от найма другого имущества.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (1961 г.) и соответственно в ГК БССР (1964 г.)21 наем жилого помещения выделен в отдельную главу. Последующее реформирование гражданского законодательства привело к принятию в 1983 г. специального нормативного акта – ЖК БССР22, а в ГК БССР была сохранена единственная ст. 286 «Договор найма жилого помещения», содержащая легальное определение этого договора. Впоследствии Законом «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь»23 эта статья исключена, а особенности найма жилого помещения отнесены к регулированию Жилищным кодексом и другим актам жилищного законодательства. ГК Республики Беларусь (1999 г.) сохранил такую же тенденцию: регламентация договора найма жилого помещения осуществляется специальным законодательным актом – ЖК Республики Беларусь.

В юридической науке нет единого мнения о степени самостоятельности договора найма жилого помещения. Взгляды ученых разделились: одни считают договор найма жилого помещения полностью самостоятельным договором гражданского права, другие говорят о нем как о виде25, особом виде или разновидности договора имущественного найма (аренды).
Представляется, что при выяснении этого вопроса необходимо проанализировать особенности, которыми обладает наем жилья как в правовом, так и в экономическом смысле, и сопоставить его с договором имущественного найма (аренды).

Экономический интерес государства к жилищной сфере постоянно увеличивается. Это связано с тем, что жилищный сектор может оказать значительное содействие для развития всей экономики республики. Прежде всего потому, что жилье является одной из первейших потребностей человека и всегда пользуется спросом. Обеспечение жильем сопровождается также дополнительным спросом на предметы длительного пользования (мебель, электробытовые приборы и т. д.). При этом обеспечивается занятость части населения, участвующего в строительстве жилья, обеспечения его коммунальными услугами и сопутствующей продукцией. В Национальной жилищной программе28 в качестве одной из задач государственной жилищной политики закреплен поэтапный перевод жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения.

Одной из юридических особенностей жилищных отношений является их регулирование специальным законодательным актом – Жилищным кодексом.

Являясь комплексной отраслью права, жилищное право сочетает в себе нормы разных отраслей, в частности, административного, семейного, трудового, земельного. В ЖК содержится норма о применении к жилищным отношениям дополнительно гражданского законодательства в случаях неурегулированности их жилищным законодательством (ст. 3). Однако это не свидетельствует о том, что жилищный наем является видом какого-либо другого обязательства, например, имущественного найма (аренды), как самого близкого к нему. Наоборот, отражает такие особенности, которыми не обладают другие обязательства.

Кроме того, структура ГК Республики Беларусь понимается таким образом, что типам договоров посвящены главы, а отдельным видам – параграфы. Глава 35 «Наем жилого помещения» содержит только отсылочную ст. 642 о том, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь.

В отличие от значительной части норм, касающихся договоров имущественного найма (аренды), большинство жилищных норм носят императивный характер, т. е. сторонам остается небольшой участок прав и обязанностей, которые можно установить по собственному усмотрению. Это обусловлено, прежде всего, ценностью жилья как материального блага, также отношениям придается устойчивость и прочность, обеспечивается законность и охрана прав граждан и юридических лиц.

По сравнению с другими объектами гражданских прав, перечисленными в ст. 128 ГК, объект жилищного правоотношения обладает исключительным своеобразием. Жилое помещение предназначено для проживания, т. е. удовлетворения потребности человека в жилье. Поэтому в ст. 1 ЖК закреплено, что жилое помещение должно быть определенного качества: отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта.

Своеобразием отличается субъектный состав договора найма жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин, но не может быть юридическое лицо, поскольку, являясь общественным образованием, не нуждается в удовлетворении потребности в жилье. Универсальный же договор имущественного найма (аренды) применяется безотносительно к объектам найма и сторонам.

Ни в ЖК, ни в типовых договорах найма жилых помещений члены семьи нанимателя не названы стороной договора. Однако проживающие совместно с нанимателем и вселенные в установленном порядке, они пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Множественность лиц в жилищном обязательстве является обычной жизненной ситуацией и не сопоставима с договором имущественного найма (аренды), где только стороны обладают правами и несут обязанности по договору.

Договор найма жилого помещения обладает также особенностями содержания. У сторон имеются права и обязанности, неизвестные другим договорам: предоставление жилого помещения в порядке очередности и по норме, особые условия обмена (мены) жилых помещений, разрешение проживания временным жильцам, расторжение договора и выселение только в случаях, предусмотренных законом и в большинстве случаев в судебном порядке, дополнительные гарантии при выселении – с предоставлением другого помещения, и др. Дополнительные права и юридические гарантии, обеспечивающие устойчивое пользование жилищным фондом, делают содержание договора более широким по сравнению с договором имущественного найма (аренды).

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения обладает исключительными особенностями, обусловленными сферой применения и существующими экономическими отношениями. В совокупности эти особенности не присущи никакому другому договору.

По мнению О. Н. Садикова, договоры нового типа возникают, когда применение к определенному договору норм о других договорных отношениях оказывается невозможным, поскольку это ведет к явно неприемлемым результатам, причем такой результат не может быть устранен созданием специальных норм в рамках уже известных действующему законодательству типов договоров. Такая ситуация наблюдается с рассматриваемым договором.

В случае применения норм о договоре имущественного найма упрощение правовой регламентации недопустимо, поскольку жилое помещение обладает большой ценностью и служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека.

Особенности найма жилья не укладываются в рамки договора имущественного найма (аренды). Поэтому договор найма жилого помещения необходимо рассматривать как самостоятельный тип договора гражданского права.

В Общей части ЖК содержится понятие договора найма жилого помещения как одного из оснований возникновения права пользования жилым помещением (ст. 26, 27) и самостоятельного типа договора гражданского права. Это соглашение, по которому одна сторона (най-модатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Приведенное определение является универсальным, так как содержит самые общие признаки и применимо к найму в домах всех фондов.

При классификации договоров найма жилых помещений необходимо, прежде всего, отталкиваться от существующего деления всех жилых помещений Республики Беларусь в зависимости от нахождения в собственности у того или иного субъекта, поскольку это влияет на статус жилого помещения и, соответственно, на объем прав и обязанностей нанимателя и наймодателя.


Новости по теме:
 
< Предыдущая   Следующая >