Недвижимое имущество и ипотека

История Федерального закона “”Об ипотеке (залоге недвижимости), «начавшаяся в 1990 году, завершилась преодолением вето Президента РФ. 22 июля 1998 года закон вступил в силу. Его появление  результат не только выполнения предписаний норм права (принятие закона предусмотрено ст.334 ГК РФ и ст. 41 Закона РФ “”О залоге'’), но и осуществления экономических реформ. Законом подробно регулируются многие существенные стороны ипотечного правоотношения. В то же время ряд проблем остаются неразрешенными. Среди них проблемы правового регулирования ипотечной оборотоспособности отдельных объектов недвижимости, неразрывно связанные с проблемами определения понятия «недвижимость».

Имеющееся в ГК РФ определение данного понятия небесспорно. Законодатель, считая синонимами понятия “”недвижимые вещи" , ""недвижимое имущество" , ""недвижимость", разделил вещи на недвижимые и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых. Такая непоследовательность не позволяет четко очертить их круг.

В качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочная и функциональная связь с землей и непотребляемость. Однако далеко не все вещи, перечисленные в ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимости, обладают данными обязательными признаками.

Гражданский кодекс РФ (ст.ст.130,131) вводит обязательную регистрацию недвижимости. Правовым последствием данной регистрации является признание объекта недвижимым имуществом и применение в отношении него правового режима недвижимого имущества. Однако регистрации подлежат только те объекты, которые приобрели функциональные признаки объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации. В связи с этим до момента регистрации объекта недвижимости в качестве такового он не может быть признан объектом недвижимости, даже если обладает свойствами прочной связи с землей. Таким образом, имущество с таким правовым статусом объектом ипотеки являться не может. Однако ст. 25 Федерального закона “”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’’ предусматривает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектносметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, право на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации еще до регистрации такого имущества в качестве недвижимого. А ст. 5 Федерального закона “”Об ипотеке (залоге недвижимости)’’ допускает залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений. Таким образом, объект незавершенного строительства приобретает ипотечную оборотоспособность еще будучи незарегистрированным в качестве недвижимого имущества.

Ст.130 ГК РФ относит к недвижимым вещам “”подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты’’. Эти объекты отнесены к недвижимым в силу необходимости их государственной регистрации. Государственная регистрация данных объектов никак не связана с делением имущества на движимое и недвижимое. Следовательно, это не является необходимым, так как согласно ст.130 ГК РФ к недвижимости можно отнести чуть ли не любое имущество.

Рассматривая данные объекты, необходимо остановиться на их ипотечной оборотоспособности. Законодательство не допускает залог участков недр, обособленных водных объектов. При этом неурегулированным остается правовое положение и оборотоспособность многолетних насаждений.

В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК РФ). Ст.69 Федерального закона “”Об ипотеке’’ допускает залог предприятия как в целом, так и его части в отдельности. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия, устанавливается правовой режим недвижимости, однако эти же объекты, взятые в отдельности вне предприятия как имущественного комплекса, не могут признаваться недвижимостью .

Законодательство не раскрывает полностью содержание понятия “”имущество", что существенно осложняет применение данного термина по отношению к недвижимости, а тем более к ипотеке. Под имуществом в ГК РФ (ст.128) понимаются вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Вместе с тем смешение объективного материально реализованного объекта недвижимости и имущественных прав на него приводит к усложнению практически всех гражданскоправовых институтов. В отношении ипотеки следовало бы говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом. Неразработанность данного подхода приводит на практике к смешению различных по содержанию понятий “”залога права' ’ и ""залога объекта недвижимости'’.