Снос недвижимости как основание прекращения права собственности

Право собственности является наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Как следствие этого, специальное регулирование законом не только оснований приобретения права собственности, но и оснований его прекращения. Они подлежат тщательной регламентации с тем, чтобы сохранить и поддержать стабильность отношений собственности в соответствии с Конституцией РФ, в которой декларирован основополагающий принцип: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст.35).

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Уже одно это конституционное требование по обеспечению предварительного равноценного возмещения отчуждаемого имущества для государственных и муниципальных нужд, а также принятые в соответствии с Конституцией РФ нормы гражданского законодательства составляют важнейшую гарантию прав граждан на принадлежащую им недвижимость.

При решении задач, связанных с капитальным строительством и реконструкцией объектов недвижимости, наряду с застройкой свободных территорий, часто возникает необходимость в изъятии земельных участков у граждан и организаций и сносе находящихся на них объектов.

Изъятие земель и снос недвижимости существенным образом затрагивают интересы граждан и организаций – владельцев недвижимого имущества. Таким образом, снос недвижимости, с одной стороны, прекращает отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимым имуществом, а с другой – является необходимым условием для строительства новых объектов и возникновением прав на них.

Исследование такого института, как снос недвижимости, представляет большой теоретический и практический интерес. Снос недвижимости выступает как один из правопрекращающих юридических фактов, но в отличие от других оснований прекращения права собственности он мало изучен в науке гражданского права. Большая часть норм, регулирующих указанные вопросы, значительно устарела и требует приведения их в соответствие с Конституцией РФ и ГК РФ.

Случаи сноса недвижимости настолько разнообразны в зависимости от обстоятельств, с которыми они связаны, объектов, на которые они направлены, прекращающихся в результате сноса недвижимости прав и порождаемых ими последствий, что назревает необходимость выявить их в гражданском законодательстве и классифицировать.

Значение классификации трудно переоценить: она помогает глубже изучить явление, определить его место в ряду однородных явлений, выявить присущие ему закономерности, свойства, признаки, установить способ включения его в систему правового регулирования. Научная классификация представляет собой «тонкий инструмент проникновения в глубь предмета, в существо свойственных ему закономерностей».

В науке выделяются различные виды классификации: распространительная, вспомогательная, дихотомическая и т. п. В основу моей работы положена вспомогательная классификация, т.е. группа относительно независимых, не связанных в систему делений.

Понятие сноса не дано в гражданском законодательстве. Лексическое значение слова «снос» связано с глаголами «разрушить», «повредить», «привести в негодность», т.е. речь идет о совокупности действий, направленных на прекращение существования какого-либо объекта, а значит - и прав на него.

Выявляя и анализируя случаи сноса в гражданском законодательстве, их место в системе гражданского права и в структуре норм ГК РФ, можно определить снос как правопрекращающий юридический факт, отсюда и первый критерий для классификации: юридическая природа прекращающегося в результате сноса права.

По своей природе это могут быть различные гражданские права: право собственности, право пользования жилым помещением, которое в свою очередь основано на договоре социального, коммерческого найма либо связано со статусом члена семьи собственника жилого помещения, с членством в жилищных кооперативах, это могут быть права аренды, безвозмездного пользования и иные имущественные права (как вещные, так и обязательственные). От вида прекращающегося права во многом зависят наступающие в результате последствия и порядок проведения сноса – в этом значение указанной классификации.

Вторая классификация может быть проведена в зависимости от обстоятельств, служащих причиной сноса того или иного объекта. Причем их можно разделить на две большие группы. Первая – это обстоятельства, связанные с земельным участком, здесь можно выделить:

-    изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст.239 ГК РФ);
-    ненадлежащее использование земли (ст.239 ГК РФ);
-    утрата собственником недвижимости права пользования земельным участком (абз.3 п.2 ст.272 ГК РФ).

Кроме того, применительно к этой группе обстоятельств необходимо сказать о том, что правила ст.239 ГК РФ применяются не только при изъятии земельного участка, но и горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.

Вторая группа обстоятельств связана с иным недвижимым имуществом. Здесь можно выделить:

-    непригодность недвижимого имущества, в которой, в свою очередь, по степени изношенности недвижимого имущества можно выделить простую непригодность и угрозу обвалом. Случай угрозы обвалом не случайно обособлен самим законодателем в ст.91 ЖК РСФСР, он имеет определенную специфику;
-    самовольность постройки. По общему правилу это обстоятельство является основанием сноса постройки (ст.222 ГК РФ).

Приведенная классификация позволяет установить обоснованность сноса. Необоснованный снос не влечет установленных в законе для случаев сноса недвижимости последствий, а вызывает необходимость возмещения вреда.

Традиционная классификация по такому критерию как объект применима и к сносу. Для сноса данная классификация является сложной по своей структуре, включающей в себя несколько подсистем. В первую очередь, все объекты можно поделить на жилые и нежилые. В свою очередь, среди нежилых можно выделить несколько групп: здания, гаражи, хозяйственные постройки (сараи, колодцы, бани и т. п.), устройства, многолетние насаждения.

Среди нежилых объектов особую группу составляют памятники истории и культуры, снос которых допускается в исключительных случаях и по специально установленным правилам (Закон РСФСР «Об охране памятников истории и культуры» от 15 декабря 1978 г.; Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. постановлением СМ СССР от 16 сентября 1982 г.).

Как жилые, так и нежилые объекты могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Так, ЖК РСФСР устанавливает отдельные правила для сноса объектов, входящих в государственный или муниципальный жилищный фонд (ст.91-93 ЖК), для полностью или частично приватизированного жилого дома (ст.49.3 ЖК), для домов жилищных кооперативов (ст.117 ЖК) и домов, находящихся в собственности граждан (ст.137-139 ЖК).

Эта классификация имеет практическое значение при возмещении стоимости снесенных объектов, определения методики расчета такого возмещения.

По территории, на которой осуществляется снос, можно выделить снос на территории с общим правовым режимом и территории со специальным правовым режимом, в частности, снос в запретных зонах и районах и т. п. Для них устанавливаются специальные правила сноса, указываются органы, уполномоченные принимать решение о сносе и т.д. Как правило, указанные положения закреплены в нормативных актах, определяющих правовой режим этих территорий (например, в постановлении Правительства РФ от 17 февраля 2000 г. № 135 «Об утверждении Положения об установлении запретных зон и запретных районов при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил РФ, др. войск, воинских формирований и органов»).

По субъекту, осуществляющему снос (либо за чей счет он проводится), снос делится на осуществляемый владельцем cносимого имущества (или за его счет); к нему относятся - снос при самовольной постройке (ст.222 ГК РФ), снос при утрате владельцем недвижимого имущества права пользования земельным участком (ст.272 ГК РФ), снос объектов, построенных после регистрации решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст.280 ГК РФ).

Вторым видом сноса в данной классификации будет снос, осуществляемый субъектом (или за его счет), не являющимся владельцем имущества; здесь можно выделить два основных субъекта -организацию, осуществляющую застройку, или исполнительные органы власти, принявшие решение о сносе. Таким образом, эта классификация позволяет определить субъекта, осуществляющего фактические действия по уничтожению объекта, или лицо, на чьи средства он осуществляется.

Последняя классификация связана с последствиями, которые влечет снос. По возможности возмещения снос делится на возмездный и безвозмездный. Случаи безвозмездного сноса тщательно урегулированы в законодательстве, а именно:

1.    Снос самовольной постройки (ст.222 ГК РФ).

2.    Снос зданий, строений, устройств, которые владелец земельного участка произвел после регистрации решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, т.к. ст.280 ГК РФ указывает, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

3.    Снос недвижимого имущества при утрате владельцем имущества права пользования на земельный участок, т.к. согласно абз.3 п.2 ст.272 ГК РФ в качестве одного из вариантов разрешения ситуации указано требование собственника земельного участка к собственнику недвижимого имущества об освобождении участка от недвижимости и приведении его в первоначальное состояние.

Другой вид сноса в этой классификации – возмездный, который, в свою очередь, в зависимости от вида возмещения включает в себя несколько случаев сноса недвижимого имущества.
Так, ст.239 ГК РФ устанавливает следующие последствия для случаев изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли у собственников недвижимого имущества ( т.е. эти положения распространяются на жилые и нежилые объекты): выкуп государством имущества или продажа его с публичных торгов.
Для жилых объектов установлены специальные правила по возмещению: для государственного и муниципального жилищного фонда действуют правила ст. 90-92, 96 ЖК РСФСР, где указано, что снос является основанием для предоставления другого благоустроенного жилого помещения. Требования к другому благоустроенному жилому помещению определены в ст.96 ЖК РСФСР. Для частного жилищного фонда действуют положения ст.137-139 ЖК РСФСР, которые предусматривают несколько вариантов возмещения: предоставление квартир в домах государственного и муниципального фонда и возмещение стоимости сносимых домов, строений, устройств либо права использовать материалы от их разработки. Еще один вариант, предусмотренный этими положениями: по желанию граждан принадлежащие им дома и строения могут быть перенесены и восстановлены на новом месте либо сооружение на новом месте жилых домов, строений, устройств и передача их в собственность, при этом возмещение стоимости сносимых домов не производится.

Для приватизированных квартир установлены специальные правила в ст.49.3 ЖК РСФСР: при сносе дома, в котором они находятся, гражданам предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация.

В ст.117 ЖК РСФСР указан вид возмещения при сносе домов жилищных кооперативов: взамен сносимого дома кооперативу передается в собственность равноценный жилой дом.
Кроме того, судебная практика2 дополняет указанные в законодательстве виды возмещения: при разрешении споров о выселении граждан из самовольно построенных домов, подлежащих сносу в связи с отводом земельных участков для государственных нужд, следует иметь в виду, что если не было принято компетентным органом решения о сносе такого дома, до принятия решения об отводе земельного участка указанные граждане, если они не имеют другого жилого помещения, могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям (ст.97 ЖК РСФСР).

Гражданское законодательство основано на принципе свободного, беспрепятственного осуществления гражданских прав, недопустимости их ограничения иначе как в порядке и по основаниям, предусмотренным законом. Проблема компенсации, возмещения утраченных прав очень актуальна, поэтому классификация по возможности и виду возмещения представляет собой большой практический интерес. Следует отметить, что данная классификация составлена на основе всех действующих (т.е. не отмененных и не измененных) в настоящее время норм, содержащихся в ГК РФ и ЖК РСФСР. Анализ этой классификации позволяет сделать вывод, что приведенные нормы ЖК РСФСР в части последствий сноса жилых объектов, принадлежащих гражданам и организациям на праве собственности, не соответствуют ГК РФ. И в данном случае подлежат применению положения ГК РФ.

Таковы основные классификации сноса недвижимости. Трудно выделить основополагающую роль одной из них, так как все они взаимосвязаны и взаимозависимы, каждая из приведенных, несомненно, имеет свое особое значение, влияет на решение определенного вопроса, но в то же время только комплексное их использование позволит решить вопрос о правомерности сноса недвижимости, т.е. соответствии его всем установленным в законе правилам: обоснован ли снос, кем и в каком порядке он должен быть осуществлен, каковы его последствия.
Опираясь на приведенные классификации, в самом общем виде можно дать понятие сноса недвижимости. Под сносом недвижимости понимается совокупность действий, совершенных в установленном законом порядке, направленных на уничтожение недвижимого объекта и влекущих предусмотренные в законе последствия.

Кроме того, проведенное исследование позволяет сделать вывод о комплексности института сноса, так как наряду с граждан-ско-правовыми нормами, регулирующими вопросы сноса недвижимости, имеют большое значение нормы земельного, административного права, градостроительные нормы.

Нормативная база в этой области значительно устарела, ряд вопросов, касающихся сноса недвижимости, вообще не урегулированы, подзаконные нормативные акты, особенно нормативные акты жилищного законодательства, не соответствуют Конституции РФ и ГК РФ.

Примечания

1    Исаков В.В. Юридические факты в советском праве. М.: Юрид. лит.,1984. С.56.
2    Постановление Пленума Верховного суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17 «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов, в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд».