Отграничение инвестиционного договора в сфере жилищного строительства от смежных правовых форм

Инвестирование средств в объекты жилищного строительства является новым способом возникновения права собственности на жилище, появившимся в результате принятия Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», причем за последние 5-10 лет его удельный вес среди других способов значительно вырос. Подтверждение отмеченному тезису имеется и в судебной практике. Например, между Е. и управлением капитального строительства администрации одного муниципального образования заключен договор, по которому инвестор (гражданин) обязывался перечислить на расчетный счет заказчика (администрации) средства на строительство квартиры, а заказчик был обязан обеспечить вклад переданных средств в строящийся дом и выделить инвестору установленную договором квартиру. 

Рассматривая данный спор, суд совершенно правильно сделал вывод, что при заключении договора об инвестировании Е. как субъект инвестиционной деятельности реализовал свое право на вложение средств в капитальное строительство и на законном основании приобрел в частную собственность жилое помещение.

Проведенный анализ содержания многих заключаемых на практике инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства позволяет вычленить его конструкцию – это договор, по которому одна сторона (инвестор) обязуется передать имущество (как правило, денежные средства) другой стороне (заказчику), которая в свою очередь обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимого имущества (объекта жилищного строительства) и после окончания строительства передать законченный строительством объект в соответствии с имущественной долей инвестора.

Следует сказать, что в юридической литературе и в практической деятельности отсутствует единство мнений относительно правовой квалификации инвестиционного договора и высказываются самые различные предложения. Одним из самых распространенных подходов квалификации инвестиционного договора является его отнесение к договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности). По мнению М.И. Брагинского, Е.А. Павлодского и некоторых других цивилистов, в рассматриваемом договоре проявляются все существенные условия последнего: а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны); б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости; в) общие совместные действия сторон2. Причем подобная квалификации инвестиционного договора нередко встречается и в арбитражной практике.

Другие юристы, например Ю.В. Романец, квалифицируют данный договор как договор строительного подряда. Автор отмечает, что конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве (инвестиционного договора) является передача жилого или нежилого помещения в собственность. Интересы сторон договора охватывают не только передачу конечного результата, например квартиры, но и сам процесс строительства дома в целом, т.к. заказчик не строит отдельно помещение для дольщика, а строит здание, частью которого является это помещение4. Аналогичного мнения придерживается и Министерство РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства5, случаи подобной квалификации нередко встречаются и в практике судов общей юрисдикции.

Как считают Ю. Свирин, А. Юдин и некоторые другие ученые, инвестиционный договор – это не что иное, как договор возмездного оказания услуг, согласно которому исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. По их мнению, указанный договор подпадает под регулирование гл.39 ГК РФ.

Нередко в литературе встречаются предложения рассматривать отношения между инвестором и заказчиком в рамках конструкции агентского договора. Юристы, придерживающиеся этого подхода, полагают, что между сторонами возникают отношения по выполнению поручения по строительству объекта недвижимости, составляющие суть агентских отношений. В частности, А.Б. Савельев отмечает, что организация, заключающая подобный договор с физическими лицами, выполняет функции «заказчика для подрядных строительных организаций и является фактическим агентом многочисленных граждан-застройщиков в отношениях с подрядчиками».

Ряд исследователей относят инвестиционной договор к разновидности договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем. По мнению Л.Г. Сайфуловой, чаще всего договоры долевого участия в строительстве (инвестиционные договоры) являются по своей природе договорами купли-продажи, в которых воплощаются все характерные черты купли-продажи будущей вещи, и признает безосновательными аргументы противников подобной квалификации. Как считает автор, при заключении таких договоров обычно имеется возможность указать данные, позволяющие достаточно определенно установить объект, подлежащий передаче, поэтому требование о предмете договора выполняется. Отсутствие же у заказчика строительства (продавца) зарегистрированного права собственности на объект, по мысли Сайфуловой, также не порочит куплю-продажу, т.к. он является фактическим собственником объекта.

Нередко в практической деятельности встречаются предложения по рассмотрению инвестиционного договора в качестве предварительного. Юристы, придерживающиеся такого подхода, рассматривают конструкцию инвестиционного договора следующим образом: одна сторона (заказчик) обязуется передать другой стороне (инвестору) в определенный срок право собственности на строящийся объект недвижимости, а инвестор обязуется оплатить установленную законом цену. Передача прав на объект недвижимости осуществляется путем заключения заказчиком с инвестором договора купли-продажи недвижимости после выполнения обязательств сторон по первоначальному договору: окончания строительства объекта и приемки его в эксплуатацию и оплаты взносов инвестором по заключенному договору.

И наконец, некоторые юристы считают данный договор смешанным. Так, К.И. Скловский, обосновывая указанную точку зрения, рассуждает следующим образом: поскольку инвестиционный договор в полной мере не похож ни на один из видов договоров, но вместе с тем его отдельные черты имеют сходство с чертами отдельных видов договоров, его следует признать смешанным (комплексным) договором10. О.Н. Кондрашкова, не раскрывая содержания инвестиционного договора, отмечает его комплексный характер и указывает, что «...это сложный по своей природе договор. Он определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или вэксплуатации, в распределение доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект».

Между тем нельзя согласиться в полной мере ни с одной из приведенных выше точек зрения. Рассматриваемый инвестиционный договор безусловно, не может быть отнесен к группе договоров простого товарищества (ст.1041 ГК РФ)12, т.к. цели деятельности у сторон различны, т.е. не являются общими. Например, строительство дома в целом не может являться общей целью деятельности при заключении инвестиционного договора о строительстве квартиры по той причине, что интерес инвестора состоит в строительстве определенной части объекта - конкретной квартиры, и именно затраты на ее создание составляют его инвестиционный вклад. Объединения вкладов здесь также не происходит, ибо деятельность заказчика осуществляется им за вознаграждение, уплачиваемое инвестором, хотя и не выделяемое в договоре отдельно, но включаемое в состав общих затрат инвестора. Действия сторон не носят совместного характера в том смысле, в каком это должно быть в договоре простого товарищества. Не наблюдается здесь и совместного управления сторонами общей деятельностью.

Инвестиционный договор не может быть квалифицирован как договор строительного подряда (ст.740 ГК РФ), т.к. предметом инвестиционного договора является деятельность по реализации инвестиционного проекта. Характерной чертой договора строительного подряда является наличие четкого перечня физических характеристик объекта недвижимости, который должен быть построен, содержащихся в задании заказчика, и составление сторонами договора полного наименования строительных работ. В инвестиционном договоре подобные характеристики могут отсутствовать, так как инвестор в целом поручает заказчику осуществление вложения средств и получение желаемого объекта недвижимости, который в момент заключения договора может иметь только общие характеристики. Как справедливо отмечает Б.В. Муравьев, одна из важнейших обязанностей заказчика, состоящая в предоставлении подрядчику земельного участка для строительства, в рассматриваемом договоре инвестором также не выполняется14. В инвестиционном договоре вопросами выделения земельного участка чаще всего занимается заказчик, а не инвестор, ведь инвестирование может осуществляться в объекты недвижимости, расположенные как на земельном участке, принадлежащем инвестору, так и на не принадлежащем ему. При инвестировании в строительство квартиры в многоквартирном доме инвестор не сможет выполнить обязанность по предоставлению земельного участка, так как он предоставляется заказчику, который будет осуществлять строительство всего объекта - многоквартирного дома.

Помимо этого, договор строительного подряда должен предусматривать определенную плату в виде сметы за выполняемые подрядчиком работы (ст.746 ГК РФ), в инвестиционном же договоре, как уже было отмечено, плата за осуществление заказчиком деятельности обычно включается в общий размер стоимости строящегося объекта, в общий объем затрат, связанных с реализацией инвестиционного проекта.

Следует отметить, что в целях исполнения инвестиционного договора заказчик осуществляет поиск необходимых подрядчиков и заключает с ними соответствующие договоры.
Несмотря на наличие некоторого сходства, рассматриваемый договор не может быть квалифицирован в чистом виде как договор возмездного оказания услуг (ст.779 ГК РФ). В первую очередь договоры различаются в предмете, который в инвестиционном договоре состоит в осуществлении деятельности по реализации инвестиционного проекта. И в конечном счете инвестиционный интерес заключается в материальном результате инвестиций - объекте недвижимого имущества, который будет получен в результате осуществления указанной деятельности. Вот почему нельзя признать применимыми к регулированию рассматриваемых отношений положения гл.39 ГК РФ.

Солидарную позицию о невозможности квалификации договоров, заключаемых при долевом строительстве, как договоров об оказании услуг, занимают и другие юристы.

При всей своей схожести инвестиционный договор не может быть квалифицирован как агентский в первую очередь по причине того, что инвестор не дает поручение заказчику о совершении действий в его интересах, о заключении каких-либо договоров, заказчик действует самостоятельно (ст.1005 ГК РФ)16. Стремление инвестора направлено в конечном счете на получение права собственности на объект недвижимого имущества. Данные договоры различаются и по своей сущности. Как справедливо отмечают Б.И. Пугинский, А.С. Сергеев, Ю.К. Толстой и некоторые другие ученые, сущность агентского договора состоит в посредническом характере отношений, возникающих между агентом и принципалом. Думается, что в широком смысле слова многие договоры, результатом которых выступает передача одной стороной другой чего-либо ей самой не созданного, являются посредническими. В агентском же договоре посреднический характер деятельности агента понимается по-иному: агент в отношениях с третьими лицами фактически является представителем стороны, чего не наблюдается в инвестиционном.

Инвестиционный договор в сфере жилищного строительства следует отграничивать от договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем и в первую очередь по предмету18. Общеизвестно, что договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, на момент заключения договора отсутствующего в природе, однако на основании п.2 ст.455 ГК РФ данные положения являются не применимыми к конструкции договора купли-продажи недвижимости по той причине, что характер недвижимого имущества как товара предполагает ряд особенностей, и сделки по его купле-продаже регулируются специальными нормами ГК РФ. Особенность предмета договора купли-продажи недвижимого имущества состоит в том, что договор должен содержать в себе данные, позволяющие определенно, то есть однозначно, конкретизировать имущество, подлежащее передаче (ст.554 ГК РФ)19. В договоре должны содержаться данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

До момента окончания строительства, проведения технической и государственной регистрации отсутствует возможность достаточно определенно установить объект недвижимого имущества: конкретное расположение на земельном участке, точная площадь объекта, точный номер дома или квартиры и др., то есть определить данные, характеризующие предмет договора купли-продажи недвижимого имущества. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, не существующего на момент заключения договора, права на которые не зарегистрированы, как того требует ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является невозможным. Исключение установлено лишь для объектов незавершенного строительства в случае необходимости совершения с ними сделки по купле-продаже, к каковым объект инвестиционного договора не относится.

Еще раз отмечу, что на момент заключения договора между инвестором и заказчиком объекта недвижимого имущества в природе может и не существовать. Предметом инвестиционного договора в строительной сфере является деятельность по реализации инвестиционного проекта, иными словами, осуществление капитальных вложений заказчиком, результатом чего станет появление у инвестора нового объекта недвижимости. Помимо этого анализ основных обязанностей сторон договора купли-продажи: обязанности продавца по передаче права собственности на переданное имущество, по передаче самой вещи, по передаче вещи надлежащего качества и покупателя - принять вещь и уплатить обусловленную договором цену20 приводит к выводу об их различии с обязанностями сторон инвестиционного договора.

Безусловно, не может быть расценен инвестиционный договор и как предварительный, т.к. целью последнего выступает обязательство в дальнейшем заключить новый договор, а его предметом - согласованные сторонами существенные условия основного договора, который должен быть заключен в дальнейшем (ст.429 ГК РФ). В рассматриваемом же инвестиционном договоре ничего подобного не наблюдается.

Сложность инвестиционного договора, некоторое сходство части его признаков с признаками других видов договоров, еще не означает смешанности его юридической природы. Отмеченные характерные черты инвестиционного договора проистекают из его сущности, являются особой органичной и самодостаточной системой, поэтому нельзя согласиться с представлением об инвестиционном договоре как о смешанном договоре (п.3 ст.421 ГК РФ).

По моему мнению, данный договор следует квалифицировать как собственно инвестиционный договор, как самостоятельный вид договоров, прямо не поименованных в ГК РФ, возможность заключения которого проистекает из ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Подобных взглядов придерживаются А.Н. Кичихин, Б.В. Муравьев, В.Д. Рузанова, отмечающие целесообразность наличия отдельной главы в Гражданском кодексе РФ, посвященной инвестиционному договору.

Основанием выделения инвестиционного договора в отдельный вид следует считать его цель - особую причину установления обязанностей сторон по данному договору, охватывающую деятельность по реализации инвестиционного проекта: помощь инвестору в выработке конечных характеристик объекта недвижимости (если это необходимо), осуществление контроля за ходом строительства объекта, создание объекта и его передача инвестору. В результате исполнения обязательства, возникающего из инвестиционного договора, у инвестора возникает право собственности на объект недвижимого имущества.

Применяя к инвестиционному договору классификацию по целевой направленности возникающего из договора обязательства, его можно отнести к группе договоров, направленных на оказание услуг22. Действительно, в самом широком смысле этого слова действия заказчика в инвестиционном договоре можно рассматривать как «оказание услуг по инвестированию». Подобной точки зрения придерживается В.Д. Рузанова, отмечающая, что «содержанием договора на долевое участие в строительстве жилого дома ... является ... оказание услуг по инвестированию денежных средств дольщиков в строительство жилого дома»23. Однако своеобразие данной «услуги», в отличие от «классической услуги», заключается в том, что при исполнении обязательства в итоге заказчиком инвестору будет передан материализовавшийся результат инвестиций -объект недвижимого имущества (в чем имеется некоторое сходство с группой договоров, направленных на передачу имущества). Это и является одним из первых аргументов в пользу признания инвестиционного договора отдельным договорным видом.
Помимо этого следует согласиться с высказыванием Н.И. Клейн, что основу выделения договора нового вида предопределяет экономическая сущность отношений, опосредствуемых договором. «Договор нового вида отличается новым неделимым обязательством, своеобразным по экономическому содержанию и юридическим признакам»24. Сущность отношений по инвестированию специфична, что и обусловливает особенность инвестиционного договора и возникающего из него обязательства, своеобразного по экономическому содержанию и юридическим признакам.

Специфика направленности инвестиционного обязательства предопределяет особый субъектный состав договора - сторонами в договоре являются инвестор и заказчик. Кроме того, содержание данного обязательства также своеобразно (права и обязанности сторон отличны от прав и обязанностей сторон в других договорах).

Все вышеперечисленные особенности задают специфику инвестиционного договора и являются основой для его выделения в самостоятельный договорный вид, для правового регулирования которого необходимо предусмотреть отдельную главу в ГК РФ. Таким образом, инвестиционный договор следует отграничивать от рассмотренных выше смежных договоров, его следует считать отдельным договорным видом, требующим самостоятельного правового регулирования.

Примечания

1    Обзор практики Верховного суда РФ за первый квартал 1997 года (по гражданским делам), утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 14 мая 1997 г. // Бюллетень Верховного суда РФ. 1997. № 8. С.17.
2    См.: Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4. С.79; Коммерческое право: Учебник / Под   ред. В.Ф. Попондуполо, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1998. Ч.2. С.299; 200  Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9. С.73-74.
3    См., например: постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 1996 г. № 3155/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 4. С.61-62; постановление Президиума ВАС РФ от 06 октября 1998 г. № 249/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. № 2. С. 37-39.
4    См.: Как квалифицировать договоры долевого участия в строитель стве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С.76-78.
5    См.: приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. № 160 «Об утверждении разъяснений по отдельным вопросам применения Закона РФ «О защите прав потребителей» (в ред. 09.01.1996 г.)» (регистрация в Минюсте 28.12.1998 г.) (п.19) // Российская газета. 1999. 14 января.
6    Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 10 января 2000 г. по гражданскому делу № 05-55 // Ар хив Самарского областного суда. Аналогичную позицию судебных органов см. также: Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 01 августа 2000 г. по гражданскому делу № 2751 // Архив Самарского областного суда; Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 09 августа 2000 г. по гражданскому делу № 2837 // Архив Самарского областного суда.
7    См.: Свирин Ю. Инвестор или потребитель // Российская юстиция. 1997.    № 3. С.36-37; Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. № 5. С.20.
8    См.: Договор простого товарищества в российском гражданском праве. – В кн.: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1999. С.296.
9    См.: Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. Самара, 2001. С. 115-124.
10    См.: К вопросу о долевом участии в строительстве // ЭЖ-юрист. 1998.    № 21. С.8.; Квалификация отношений по застройке и право на объ ект строительства // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.77-83.
11    Хозяйственное право: Учебник. Т .2 / Отв. ред. В.С. Мартемьянов. М., 1994. С.170.
12Договор простого товарищества, действительно, может иметь место в системе договоров, опосредствующих инвестиционную деятельность, однако заключается он между лицами, являющимися соинвесторами, для реализации совместной инвестиционной деятельности и здесь не рассматривается.
13    Сходную позицию занимают и другие юристы. См., например: Са вельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве. С.296-297; Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Автореф.дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2001. С.8.
14    Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6. С.27.
15    См. например: Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строи тельстве // Законодательство. 1999. № 6. С.21-22; Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в строительстве. Самара, 2001. С. 113-114.
16    Сходную позицию занимает Б.В. Муравьев, отмечающий, что «сложно отыскать в отношениях между инвестором и инвестиционной компанией элементы договоров комиссии и агентского договора ввиду отсутствия конкретного поручения инвестора по поводу распоряжения инвестиционными средствами». См.: Договор с участием инвесторов в строительстве. С.26.
17    См., например: Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. С.574; Пугинский Б.И. Коммер ческое право России. М., 2000. С.195, 211.
18    Подобных взглядов придерживаются и другие юристы. См., напри мер: Муравьев Б.В. Указ. соч. С.24; Козлова Е.Б. Привлечение финансо вых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. № 1-2. С.53-54; Романец Ю. Указ. соч. С.77.
19    Несколько иной точки зрения придерживается К.И. Скловский, рассуждения которого не в полной мере последовательны. Так, разграни чивая договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи и отмечая, что в рассматриваемом договоре в момент его заключения име ет место известная неопределенность предмета вследствие его физического отсутствия, он считает, что гражданское законодательство в п.2 ст.454 ГК РФ все же предусматривает куплю-продажу незавершенного и даже отсут ствующего помещения. См.: Скловский К.И. Долевое участие в строи тельстве // Закон. 1999. № 4. С.111-112.
20    См., например: Иоффе О.С. Обязательственное право. М, 1975. С.214-215.
21    См.: Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки. С.42-46; Муравьев Б.В. Указ. соч. С.26-28; Рузанова В.Д. К вопро су о юридической природе договоров о долевом участии в строительстве // Правовые проблемы регулирования предпринимательской деятельности на современном этапе. Самара, 1999. С.66-68.
22    Классификация договоров по признаку целевой направленности, воз никающей из договора обязательства, впервые предложенная О.А. Красавчи- ковым, разделяется большинством ученых и на сегодняшний момент является доминирующей в юридической науке классификацией по выделению отдель ных групп договоров, договорных видов. См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998. С.320-321; Вердников В.Г. Хозяйственные договоры: Учеб. пособие. М. 1965. С.3-5; Гуревич И.С. Некоторые проблемы правового регулирования деятель ности жилищно-строительной кооперации // Советское государство и право. 1964. № 4. С.116-118; Красавчиков О.А. Система отдельных видов обяза тельств // Советская юстиция. 1960. № 5; Романец Ю. Направленность дого вора как основа его квалификации // Право и экономика. 1999. № 9.
23    Рузанова В.Д. Указ. соч. С.68.
24    Клейн Н.И. Организация договорно-хозяйственных связей. М., 1976. С.97.