Вопросы государственной регистрации договора ренты

Определение момента заключения договора ренты является достаточно спорным в юридической литературе. Объект нашего исследования – договор ренты, по которому отчуждается недвижимое имущество. Известно, что такой договор требует государственной регистрации, а право собственности на имущество возникает у нового собственника не с момента передачи вещи (как это должно бы было быть по реальному договору, коим договор ренты признается), не после нотариального удостоверения, и даже не после государственной регистрации сделки. Дело в том, что ст. 219 ГК РФ требует государственной регистрации возникновения самого права собственности.

Отсюда вытекает необходимость двойной регистрации: во-первых, сделки, во-вторых, возникшего права. Кроме того, право получателя ренты, как известно, обременяет право собственности плательщика ренты, а обременения имущества также подлежат регистрации. На наш взгляд, реальной необходимости в сложной процедуре нет. Государственная регистрация сделки служит в качестве дополнительной гарантии прав сторон, заключающих сделку. Но ведь заключение договора ренты требует нотариального удостоверения, которое, в свою очередь, имеет то же значение, что и государственная регистрация. Более того, законодатель устанавливает схожие последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении сделки и о ее регистрации. Выходит, что при отсутствии необходимости в государственной регистрации последствия заключения договора и его природа не изменится, упроститься лишь сама процедура.

По сути своей государственная регистрация не отменяется. Так или иначе сделка фиксируется регистратором во время регистрации права в разделе «основания возникновения права». Кроме того, мы настаиваем, что в вышеназванном разделе необходимо также фиксировать акт приема-передачи имущества. Этот акт необходим, т.к. именно он доказывает реальную передачу вещи. Таким образом, мы предлагаем упразднить требование государственной регистрации договора ренты, т.к. считаем регистрацию права достаточным. Кроме вышеизложенного, отсутствие двойной регистрации избавит лицо, заключающее договор ренты, от двукратной выплаты государственной пошлины. Мы также считаем необходимым ввести обязательное условие о сроке, в течение которого право должно быть зарегистрировано. Это положение может быть внесено как в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», так и в качестве существенного условия в самом договоре.