Приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени

Вопрос о приобретении права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени, приобрел в последнее время актуальность.

Основаниями приобретения прав на земельный участок являются юридические факты. В силу ст. 7 ГК Республики Беларусь гражданские права возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу основных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Согласно перечню юридических фактов, указанных в ст. 7 ГК Республики Беларусь, основаниями приобретения прав могут быть:

– договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством, но не противоречащие ему;
– акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
– судебное решение, установившее гражданские права и обязанности;
– создание и приобретение имущества по основаниям, не запрещенным законодательством;
– иные действия граждан и юридических лиц;
– события, с которыми законодательство связывает наступление гражданско-правовых последствий.

При этом вторым пунктом этой статьи установлено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества.
Кодекс Республики Беларусь о земле включает статью 30 «Основания возникновения права на земельный участок». Анализ ее содержания показывает, что она не называет полного перечня оснований возникновения прав на земельный участок.

Одновременно следует отметить, что действующее земельное законодательство не содержит такого основания приобретения прав на земельный участок, как приобретательная давность.
Есть ли основания считать, что на вопрос о возможности применения института приобретательной давности в отношении земельного участка существует только отрицательный ответ? Как представляется, ответ на этот вопрос не является однозначным. Он, как справедливо подчеркивает Г.А.Волков, не сводится к простому ответу «да» или «нет», а требует рассмотрения особенностей его применения, обусловленных спецификой земельного участка как объекта правоотношений [1, с. 64].

Гражданский кодекс Республики Беларусь в ст. 235 урегулировал такое основание приобретения права собственности, как при-обретательная давность. Причем практически содержание этой статьи воспроизводит ст. 50 Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик от 31 мая 1991 года. Так, согласно ст. 235 ГК Республики Беларусь гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательством или договором основания.
В соответствии с п. 3 ст. 235 ГК Республики Беларусь лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Следует одновременно подчеркнуть, что в статье 235 ГК Республики Беларусь перечень объектов, к которым может быть применена приобретательная давность, не конкретизирован.
Приобретательная давность названа в качестве основания приобретения права собственности и в Законе Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В статье 56 этого закона указано, что документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права частной собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности, является решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее приобретательную давность, либо решение суда об установлении факта приобретательной давности.

Основания приобретения права собственности традиционно подразделяются на первоначальные, то есть не зависящие от прав предшествующего собственника на это имущество, и производные, при которых право собственности на имущество возникает по воле предшествующего собственника.

Из числа производных способов приобретения права собственности, при которых учитывается воля прежнего собственника, наибольшее распространение получили договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь. Так, в соответствии с п. 2 ст. 219 ГК Республики Беларусь право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Особенности оформления договорных правоотношений, направленных на приобретение права собственности на землю, определяются отнесением земельных участков к числу недвижимого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на его имущество наследуется в соответствии с завещанием или законом. В данных случаях право собственности на земельный участок может возникнуть и вследствие событий, с которыми законодательство связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица (ст. 54 ГК Республики Беларусь).

При смене земельного собственника и переходе земли к новому владельцу не утрачиваются права на нее других лиц – несобственников (например, носителя земельных сервитутов).
Способы возникновения права частной собственности на землю могут применяться по-разному к различным субъектам права. Так, сделки по поводу земли как способ приобретения права собственности используются чаще всего между гражданами. Есть специальные способы возникновения этого права, которые могут использоваться строго ограниченным кругом собственников, определенными субъектами. Основаниями возникновения права государственной собственности вообще могут служить национализация, конфискация, реквизиция. Среди производных способов возникновения права частной собственности на земельные участки выделяются и такие, как приобретение на торгах земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства.

Самостоятельными способами приобретения права частной собственности являются приватизация земельных участков юридическими лицами при приватизации объектов государственной собственности; приобретение земельных участков, находящихся в государственной собственности, в частную собственность граждан в порядке приватизации земельных участков, находящихся в пожизненном владении или пользовании граждан; передача земельных участков в частную собственность юридических лиц при приватизации ими объектов, находящихся на этих земельных участках, а также при осуществлении ими инвестиционных проектов.

Поскольку Кодексом Республики Беларусь о земле прямо не закреплено использование приобретательной давности как основания приобретения права собственности на землю, можно ли сделать вывод о существовании данного основания? Для ответа на данный вопрос проанализируем условия использования данного общегражданского способа приобретения права собственности.

1. Для приобретения давности необходимо, чтобы лицо владело земельным участком добросовестно. Это означает, что гражданин или юридическое лицо не должны выступать в роли лиц, самовольно захвативших чужие земельные участки. В их действиях должны отсутствовать и признаки противоправности, состав уголовного преступления или административного проступка.

2.    Приобретательная давность требует открытого владения вещью, что предполагает его очевидность, осведомленность о вла дении любого другого лица. Причем приобретательная давность требует, чтобы лицо было не простым открытым и добросовест ным владельцем недвижимости, но и выполняло, по существу, все функции и полномочия собственника (то есть уплачивало налоги, участвовало в несении бремени затрат труда и средств и т. п.).

3.    Законом установлен минимально необходимый срок для того, чтобы добросовестное и открытое владение было положено в основу приобретения права частной собственности: давность постоянного, непрерывного владения должна составлять не менее 15 лет подряд.

4.    Требуется государственная регистрация права частной собственности на недвижимое имущество, которое предшествует вынесению соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом решения, подтверждающего приобретательную давность, либо судебного решения об установлении факта приоб-ретательной давности.

Как верно подчеркивает О.И.Крассов, применение приобре-тательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Они заключаются, в первую очередь, в том, что при-обретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Все же иные земельные участки не являются бесхозным имуществом, а принадлежат к числу объектов государственной собственности [2, с. 63].

Как представляется, институт приобретательной давности может быть распространен на земельную недвижимость с условием соблюдения и других ограничений. Так, земельные участки, регистрируемые на праве частной собственности по приобретатель-ной давности, должны быть свободны от прав третьих лиц.

В срок фактического владения земельной недвижимостью должен учитываться период и до 1 июля 1999 года, поскольку действию ст. 235 ГК Республики Беларусь придана обратная сила (ст. 1144 ГК Республики Беларусь). Кроме того, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3 ст. 235 ГК Республики Беларусь).

В статье 235 ГК Республики Беларусь начало течения срока приобретательной давности связано с истечением срока исковой давности. Понятие добровольного владения для целей этой нормы Гражданского кодекса может быть использовано из статьи 283 ГК Республики Беларусь «Истребование имущества от добросовестного приобретателя». В данной статье ГК Республики Беларусь законодатель понятие «добросовестность» соединяет с таким обстоятельством, как отсутствие знания владельца о незаконности своего владения. Этот критерий для владения земельным участком имеет особое значение. Как подчеркивает Г.А.Волков, «в подавляющем большинстве случаев завладеть земельным участком без оформления прав можно лишь путем умышленного захвата… Лицо, самовольно занявшее земельный участок, не может считаться добросовестным владельцем» [1, с. 65].

Самостоятельными признаками для приобретательной давности, кроме добросовестности владения, являются открытость и непрерывность владения земельным участком. Для открытости и непрерывности владения, как полагает Г.А.Волков, достаточно того, чтобы владелец, не скрывая своего владения, пользовался им периодически: например, сезонно. Свидетельством тому может служить и наличие ограды у земельного участка [1, с. 65].

Стать собственником земельного участка по приобретатель-ной давности можно в отношении земельного участка, который находился в собственности гражданина Республики Беларусь или юридического лица, от которого они отказались. Следует иметь в виду, что в Республике Беларусь возможность стать собственниками земли граждан и юридических лиц была предусмотрена только Законом Республики Беларусь от 16.06.1993 г. «О праве собственности на землю» [3].

В частности, ст. 4 данного закона было установлено, что в собственности граждан Республики Беларусь, постоянно проживающих на территории Республики Беларусь или приравненных к постоянно проживающим в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, находятся земли, собственниками которых в соответствии с земельным законодательством являются физические лица, а в случаях, предусмотренных законом, также физические лица – собственники юридических лиц.

В силу статьи 9 Закона Республики Беларусь от 16.06.1993 г. «О праве собственности на землю» было определено, что в собственности граждан могут находиться земельные участки, приобретенные для:

– ведения личного подсобного хозяйства;
– строительства и обслуживания жилого дома;
– садоводства;
– дачного строительства;
– юридических лиц, собственниками которых являются физические лица.

Статьей 10 данного закона было закреплено, что в собственности юридических лиц (их собственников), в том числе иностранных, на основании решения Президента Республики Беларусь или уполномоченных им органов могут находиться:

– земли, предоставленные для эксплуатации приватизированных объектов производственного назначения и объектов по оказанию услуг;
– земли, предоставленные для строительства и эксплуатации необходимых Республике Беларусь предприятий при осуществлении инвестиционных проектов.
Поскольку до принятия Закона от 16.06.1993 г. «О праве собственности на землю» право частной собственности на земельную недвижимость в Республике Беларусь не было закреплено, можно предположить, что права на земельные участки по приобретатель-ной давности начнут регистрироваться не ранее 2008 года. Что же касается юридических лиц, то они, хотя и получили право на приобретение земельных участков в собственность, реализовать это право не спешат. Поэтому для этих случаев срок рассмотрения конкретных дел по установлению фактов приобретения земельной недвижимости по давности владения может быть еще более длительным.

Одна из ситуаций приобретения земельного участка по давности владения возможна в случае смерти гражданина Республики Беларусь – собственника земельной недвижимости. Приобретение земельного участка по давности владения возможно, когда у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию; когда никто из наследников не имел права наследовать либо все отказались от наследства (ст. 1039 ГК Республики Беларусь); когда все наследники лишены наследодателем права наследства.

Статья 1039 ГК Республики Беларусь устанавливает, что наследство в таких случаях признается выморочным и переходит в собственность административно-территориальной единицы по месту нахождения соответствующего имущества, входящего в состав наследства. Однако для признания наследства выморочным необходимо решение суда, вынесенное по результатам рассмотрения заявления органа местного управления и самоуправления по месту открытия наследства по истечении одного года со дня открытия наследства. До истечения указанного срока наследство может быть признано выморочным, если расходы, связанные с его охраной и управлением, превышают его стоимость.

Таким образом, действующее законодательство не содержит чётких правил и не устанавливает порядка приобретения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности. Оно в самых общих чертах лишь прописывает возможность такого основания возникновения права собственности и устанавливает, что право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, которое стало собственником имущества в силу приоб-ретательной давности, с момента государственной регистрации.

Попытка разрешить эти непростые вопросы предпринята в проекте нового Кодекса Республики Беларусь о земле. В частности, проектом данного кодекса (ст. 44) установлено следующее: гражданин (или юридическое лицо) Республики Беларусь, у которого отсутствуют документы о предоставлении земельного участка, либо использующий земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей, размером, указанными в документах о предоставлении земельного участка, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет, имеет право приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающих установленных Кодексом Республики Беларусь о земле.

Добросовестность и непрерывность владения земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет подтверждается строительным паспортом, паспортом домовладения и документами об уплате земельного налога.

Анализ данной нормы проекта Кодекса Республики Беларусь о земле позволяет прийти к выводу, что число случаев возникновения прав на земельный участок проектом увеличивается. Проект предлагает расширить число оснований приобретения прав на земельный участок, включив в их число и приобретение прав на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени. Таким правом планируется наделить лиц, у которых по тем или иным причинам нет документов о предоставлении земельного участка; тех граждан и юридических лиц Республики Беларусь, которые используют земельные участки больших размеров или границы земельных владений которых не совпадают с официальными границами и размерами. Кроме того, для приобретения права на земельный участок необходимы добросовестность, открытость и непрерывность владения таким недвижимым имуществом, как своим собственным. Срок такого владения определен в пятнадцать и более лет.

Для граждан и юридических лиц Республики Беларусь обозначен альтернативный выбор: или приобрести этот земельный участок в частную собственность, или стать его арендатором. При этом законодатель предлагает для подтверждения добросовестности и непрерывности владения представить ряд документов, подтверждающих такие обстоятельства, а также открытость владения земельным участком. К их числу относится строительный паспорт, паспорт домовладения и документы об уплате земельного налога. Если в отношении первых двух документов правильность включения их в число подтверждающих право пользования земельным участком сомнений не вызывает, то в отношении документов об уплате земельного налога следует формулировку изменить, поскольку объектом налогообложения в соответствии со ст. 4 Закона Республики Беларусь от 18.12.1991 г. «О платежах за землю» является земельный участок, который находится во владении, пользовании или собственности.

Более того, основанием для исчисления земельного налога и арендной платы за землю данный закон называет государственный акт на земельный участок, удостоверение на право временного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа о предоставлении земельного участка или сведения о наличии и качественном состоянии земель, предоставляемые ежегодно налоговым органам соответствующими землеустроительными службами. Этих документов у добросовестного владельца земельной недвижимостью может и не быть. На это обстоятельство обращает внимание и законодатель, когда прописывает положения о возможности приобретения прав на земельный участок у лица, владеющего им длительное время. Так, частью первой ст. 44 проекта Кодекса Республики Беларусь о земле предусматривается, что таким правом могут воспользоваться граждане и юридические лица, у которых отсутствуют документы о предоставлении земельного участка.

Следует указать и на еще одно важное обстоятельство. Земельный налог с юридических лиц и граждан исчисляется с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка (ст. 20 Закона Республики Беларусь « О платежах за землю»). На основе анализа этой и других статей Закона Республики Беларусь «О платежах за землю» можно прийти к выводу, что часть вторую статьи 44 из проекта Кодекса Республики Беларусь о земле следует исключить.

Список литературы

1.    Волков Г.А. Приобретение права собственности на землю по давности владения // Экологическое право. – 2005. – № 1. – С. 64 – 68.
2.    Крассов О.И. Право частной собственности на землю. – М.: Юристъ, 2000.
3.    О праве собственности на землю: Закон Республики Беларусь от 16.06.1993 г. // Ведамасці Вярхоўнага Савета Рэспублікі Беларусь. – 1993. – № 23. – Ст. 285.