Особенности привлечения товариществ собственников жилья к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов

Административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена ст.7.22 Ко-АП РФ. Лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, могут быть привлечены к ответственности в случаях нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Одним из способов совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме является создание некоммерческой организации - товарищества собственников жилья (далее товарищество, ТСЖ).

В соответствии со ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью. Таким образом, можно сделать вывод, что ТСЖ является лицом, ответственным за содержание и ремонт жилых домов. Следовательно, может быть субъектом административного правонарушения, предусмотренного ст.7.22 КоАП РФ.

Объективную сторону правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 КоАП РФ, составляет противоправное бездействие, выражающееся в нарушении принятых на себя по договору обязательств и в нарушении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В силу статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушения которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Согласно статье 138 ЖК РФ Товарищество собственников жилья обязано, в том числе, обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Обязанности ТСЖ осуществляет только в отношении того имущества, которое закреплено за ним. Нахождение общего имущества в аренде у другого лица является обстоятельством, исключающим ответственность за него для ТСЖ.

Осуществлять обязанности по содержанию и ремонту жилых домов ТСЖ имеют право самостоятельно либо с привлечением других организаций. В том случае, если к осуществлению ремонта и технического обслуживания привлекаются третьи лица, встает вопрос: кто будет отвечать в случае допущения нарушений? Позиция судов неоднозначна.

Так, одни считают, что предметом деятельности ТСЖ является обеспечение эксплуатации. А если непосредственно работы по эксплуатации и текущему ремонту выполняет другая  организация,  с которой  ТСЖ  заключило договор на выполнение работ, то в действиях товарищества отсутствует ви-на.

В других случаях суд указывает, что на подрядчика может быть возложена только ответственность, вытекающая из договора подряда.

Представляется, что вторая позиция является наиболее верной. Даже если работы по техническому обслуживанию и ремонту выполняет сторонняя организация, у ТСЖ есть право проверить качество выполняемых работ (оказываемых услуг). Поскольку товарищество берет на себя обязательства перед собственниками помещений дома, то и должна обеспечивать их надлежащим образом.

При доказывании вины ТСЖ в нарушении правил ремонта и содержания жилых домов, уполномоченные органы должны доказать, что Обществом не были приняты все зависящие от него меры для проведения ремонта жилья: не проводились осмотры помещений, не заключались договоры на выполнение ремонтных работ.

Очень часто ТСЖ в доказательство своей невиновности ссылаются на тот факт, что они не имели возможности осуществлять ремонт из-за недостаточности денежных средств. Такие ссылки судом во внимание не принимаются, поскольку товарищество создается специально для обеспечения эксплуатации имущества многоквартирного дома. Для реализации полномочий ТСЖ предоставляется широкий перечень прав, установленных ст.135 ЖК РФ:

1)    заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2)    определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные цели.

Товарищество имеет право в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. ТСЖ может инициировать проведение общего собрания собственников помещений, с тем, чтобы объяснить, какие ремонтные работы должны быть выполнены, утвердить их стоимость и размер платы каждого собственника.1 Суд признает, что должны быть объективные причины невозможности исполнения Товариществом взятых на себя обязательств, однако, при этом, не называет их.2 Можно было бы предположить, что к таким объективным причинам относится создание  ТСЖ незадолго  до обнаружения правонарушения, неоднократные попытки Правления в сборе, изыскании средств на проведение ремонта.

При установлении вины ТСЖ в ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома, необходимо определить, в чем конкретно состоит нарушение, и какой вид ремонта (текущий или капитальный) необходим. Примерные перечни работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту приведены в приложениях к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170. Товарищество может быть освобождено от административной ответственности, предусмотренной ст.7.22 КоАП РФ, в том случае, если нарушения технического состояния могут быть устранены только в ходе капитального ремонта, а жильцы отказываются собирать средства на капитальный ремонт, несмотря на неоднократные предложения Правления ТСЖ, либо капитальный ремонт проводится в пределах собранных средств.

Для определения виновного в ненадлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома необходимо правильно определять момент совершения правонарушения. Так, ТСЖ было привлечено к ответственности по ст.7.22 КоАП через 15 дней после создания.2 Фактически ненадлежащее выполнение обязанностей по содержанию было допущено муниципальным учреждением, ранее осуществлявшим обязанности по содержанию дома. ТСЖ за столь непродолжительный период времени устранить имеющиеся нарушения не могло.

Административное наказание за совершение правонарушения, предусмотренного ст.7.22 КоАП РФ, установлено в виде административного штрафа, размер которого для юридического лица составляет от 40000 до 50000 рублей. При назначении наказания должны быть учтены имущественное положение лица, обстоятельства, смягчающие и отягчающие ответственность. Так, тяжелое финансовое положение ТСЖ может быть учтено при назначении минимального наказания. Смягчающим вину обстоятельством может служить выполнение ремонтных работ до привлечения Товарищества к административной ответственности.

Административное правонарушение, предусмотренное ст.7.22 КоАП РФ, по мнению суда, является длящимся, поскольку выражается в длительном и непрекращающемся невыполнении обязанности.3 С этим мнением следует согласиться, поскольку закон не устанавливает конкретных дат по выполнению ремонтных работ, они должны производиться по мере необходимости. При этом необходимо иметь в виду, что днем обнаружения длящегося административного правонарушения считается день, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол об административном правонарушении, выявило факт его совершения.

Срок давности привлечения к ответственности, предусмотренной ст.7.22 КоАП РФ, составляет два месяца с момента обнаружения административного правонарушения. В отдельных случаях суды исходили из того, что ТСЖ нарушает законодательство о защите прав потребителей, в связи с чем применяли годичный срок давности привлечения к ответственности. Но поскольку Закон РФ «О защите прав потребителей» применим в области защиты прав непосредственно потребителей, а в данном случае отношений между потребителями и исполнителем в части оказания услуг не возникает, применение годичного срока давности недопустимо.

Можно сказать, что на сегодняшний день ТСЖ является наиболее оптимальной формой управления многоквартирными домами. Но поскольку граждане заинтересованы в надлежащем техническом, санитарном состоянии общего имущества жилого дома, необходимо установить четкие обязанности ТСЖ, предусмотреть гарантии исполнения ими взятых на себя обязательств. Установление административной ответственности за ненадлежащее содержание дома является одной из них. И установление достаточно высоких административных штрафов должно повысить ответственность должностных лиц ТСЖ.