Договор аренды как способ осуществления права муниципальной собственности

Шлюндт Н.Ю.

На сегодняшний день аренда выступает в качестве объекти­вированного инструмента преобразований как в экономической, так и в правовой сферах. Договор аренды является классичес­ким гражданско-правовым соглашением, который входит в груп­пу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное владение и пользование. В предпринимательской сфере аренда приобретает статус реального фактора, способного придать общественной организации динамичный характер. В связи с этим А.Медведев отмечает, что “практически все пред­приниматели в своей хозяйственной повседневной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм догово­ров ? договорами аренды, выступая в них в качестве либо арен­даторов, либо арендодателей”.²²⁴

Муниципальные образования оценили аренду как форму дого­ворного, возмездного, срочного владения и пользования объекта­ми муниципальной собственности, поскольку она наиболее полно отвечает целям повышения эффективности рыночных преобразова­ний. В отличие от договоров по передаче имущества в собствен­ность, договор аренды не влечет смены собственника, кроме того, арендодатель получает определенный источник дохода, приобре­тение же в собственность некоторых объектов зачастую экономи­чески невыгодно и нецелесообразно. И это очевидный факт, более того, еще со времен Аристотеля считалось, что "богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности ”.²²⁵

В условиях рыночной экономики ощутимо возрастает роль эко­номических методов управления муниципальным хозяйством. Ос­новы местного самоуправления обретают правовую форму посред­ством вступления органов местного самоуправления в гражданско-правовые отношения.

Большое значение в регулировании гражданско-правовых отно­шений имеет в настоящее время договор аренды, объектом которо­го является муниципальное имущество. Немаловажное значение приобретает правовая форма муниципального управления, выража­ющаяся как в публично-правовых, так и в частноправовых догово­рах. При растущей роли правовых и экономических методов управ­ления в сфере предпринимательства сочетание публично-правовых элементов с частноправовыми сегодня носит характер специально­го правового регулирования хозяйственной деятельности, целью которого является обеспечение оптимального сочетания частных и публичных интересов в регулировании предпринимательства. При этом должно быть обеспечено, как подчеркивает С.К. Елькин²²⁶, ин­ституционное единство регулирования отношений как по вертикали, так и по горизонтали. Опыт прошедших экономических реформ сви­детельствует, что аренда становится ведущей формой управления муниципальной собственностью в России.

Необходимо отметить, что аренда ? достаточно длительный про­цесс, который нуждается в управлении как со стороны арендодате­ля, так и арендатора. Применительно к муниципальной собственно­сти в роли арендодателя выступает чаще не сам собственник арен­дуемого имущества (город), а управомоченное им лицо (орган по управлению имуществом). Что касается арендатора, который в со­ответствии с договором аренды обладает правомочием временного возмездного владения и пользования арендованным имуществом, то в соответствии с ГК РФ он может передавать свое право другим лицам посредством договора субаренды. Таким образом, возника­ет сложная цепь арендных отношений: собственник арендуемого имущества ? арендодатель ? арендатор ? субарендатор.

Специфичность объектов муниципальной собственности и порож­даемые ею арендные отношения приводят к необходимости исполь­зования полисистемной организации арендных процессов. Авеков В. предлагает разделить эту организацию, применительно к догово­ру аренды, на две стадии: предваряющую и сопровождающую.²²⁷

На предваряющей стадии сам факт аренды приобретает юриди­ческую силу и устанавливаются условия аренды. На данном этапе отношения между арендодателем и арендатором скрепляются до­говором. В эти отношения может включаться и собственник арен­дуемого имущества (если он не является арендодателем). Возник­шая арендная связь позволяет каждой стороне выступать инициа­тором арендных отношений. Поэтому сегодня, когда спрос и пред­ложение на рынке недвижимости подвержены резким колебаниям, эта связь более чем необходима.

На сопровождающей стадии осуществляется контроль за соблю­дением условий договора аренды, решается ряд вопросов: исползования объектов аренды, внесения арендной платы, прекращения или пролонгации договора, а также возможно "расширение" отноше­ний путем включения в тандем контрагентов, субарендаторов, на основе присоединения к договору аренды договоров субаренды.

Однако договор аренды ? это не только акт действия сторон, направленных на установление правовых результатов, требующий обязательного документального оформления. В частности, при арен­де объектов муниципальной собственности договор должен отра­жать не только правовые аспекты, но и экономические интересы сторон, проявляться это должно не только в получении арендодате­лем арендной платы, но и прибыли от использования арендного имущества арендатором. Более того, арендодатель решает вопро­сы, связанные с определением контрагента, сроков предоставле­ния объектов аренды, но тем не менее это не должно ограничивать свободу арендатора в выборе объекта и способа наиболее целесо­образного использования имущества в соответствии с законода­тельством и договором.

Для рационального использования арендованного имущества в договор необходимо включить обязательства арендатора относи­тельно инвестирования объекта. В этом случае арендатор, высту­пающий в роли инвестора, не только получает возможность при­сваивать улучшенное имущество, но и может возместить затраты на улучшение объектов аренды путем включения их в выкупную цену в случае аренды с правом выкупа.

В соответствии с гражданским законодательством одним из ос­новных условий договора аренды является арендная плата. Приме­нительно к отдельным видам аренды: аренда предприятия, здания и сооружения, транспортных средств, земли - необходимо установить особый подход к определению арендной платы как цены, за которую арендодатель продает право аренды имущества, а арендатор поку­пает, поскольку, как указывалось ранее, договор аренды не влечет смены титула собственника, следовательно, целесообразно вести речь о форме товарообмена, где в качестве товара выступает не вещь, а право срочного владения и пользования имуществом.

Таким образом, институт аренды муниципального имущества нуждается в дополнительном совершенствовании, в частности, не­обходимо более детально урегулировать отношения участников договора аренды муниципального имущества.