Отдельные особенности договора об ипотеке

М. С. Чеботарь

Ипотека является формой залога и служит обеспечением испол­нения обязательств. Понятие ипотеки было введено в 1993 г. Законом Республики Беларусь «О залоге» и закреплено в ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК Республики Беларусь), со­гласно которому ипотекой считается залог земельных участков, пред­приятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого иму­щества.

Так как объектом ипотеки является недвижимость, то ипотека представляет собой наиболее привлекательный способ обеспечения долгосрочных обязательств. Ипотека – важный экономический фак­тор в развитии промышленной и социальной инфраструктуры госу­дарства.

Обеспечение кредита залогом недвижимого имущества позволит гражданам и строительным организациям привлечь средства для ре­шения жилищной проблемы. Существующие в настоящее время опе­рации нельзя в полном смысле назвать ипотечными в силу кратко­срочности кредита.

В Республике Беларусь институт ипотеки только начинает фор­мироваться. В настоящее время принят Закон Республики Беларусь «Об ипотеке».

Пункт 2 ст. 315 ГК Республики Беларусь вводит понятие ипотеки как залога недвижимого имущества и указывает на регламентацию данного вида залога специальным законодательством. Более того, данная норма презюмирует применение к ипотеке общих норм о залоге лишь тогда, когда законодательными актами об ипотеке не установ­лены иные правила.

ГК Республики Беларусь в ст. 320 определяет существенные ус­ловия договора залога. Значение существенных условий любого дого­вора состоит в том, что договор не может считаться заключенным, если стороны не достигли соглашения по каждому из них. Законода­тельство содержит достаточно обширный перечень условий договора залога, которые отнесены к существенным.

Заключение договора об ипотеке, как и любого иного договора, предусмотренного гражданским законодательством Республики Бела­русь, должно проводиться с соблюдением общих правил, установлен­ных ГК Республики Беларусь. Тем не менее, учитывая важность объ­екта ипотеки, законодательством установлены особенности при за­ключении договора об ипотеке. К числу особенностей договора об ипотеке можно отнести то, что в силу ст. 33 Закона Республики Бела­русь «Об ипотеке» залогодатель обязан сообщать каждому после­дующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, а именно: существо и сумму обязательств, которые обеспечены пред­шествующими ипотеками, сроки исполнения этих обязательств, имя (наименование). Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору об ипотеке право по­требовать расторжения этого договора и возмещения причиненных убытков.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглаше­ния о залоге в кредитный или иной договор, содержащий обеспечи­ваемое им обязательство, в отношении формы и государственной ре­гистрации этого договора должны быть соблюдены требования, уста­новленные для договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государ­ственной регистрации договора об ипотеке и его нотариальном удо­стоверении, безусловно, влечет его недействительность.

Следует отметить, что имущество страхуется за счет залогодате­ля в полной стоимости, а если полная стоимость имущества превыша­ет размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства. Залогодержатель имеет право на удовле­творение своего требования по обязательству, обеспеченному ипоте­кой, непосредственно из страхового возмещения независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Он лишается права удовлетворения требования из страхового возмещения в случае утраты или поврежде­ния имущества по его вине.